Lorsqu’un terrain est enclavé, son propriétaire bénéficie d’une servitude légale de passage en application de l’article 682 du Code civil :
« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
Mais lorsque le propriétaire d’un terrain s’est lui même enclavé, notamment en divisant son fonds, alors l’article 684 du Code civil prévoit que :
« Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.«
Aux termes d’un arrêt rendu le 24 octobre 2019, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation considère que :
« l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée ».
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