Après la restitution des clés, votre propriétaire refuse de vous restituer le dépôt de garantie (ou la « caution »)
Le Cabinet conseille régulièrement à ses clients de solliciter l’avis d’un expert amiable avant de diligenter une procédure.
Cet expert amiable, en tant que technicien du bâtiment, pourra donner un 1er avis technique sur l’étendue des désordres et listera avec précision lesdits désordres.
Cette intervention d’un expert dit amiable n’est pas indispensable mais surtout, elle est insuffisante pour obtenir la condamnation du ou des intervenants à l’acte de construire et c’est la raison pour laquelle le Cabinet recommande systématiquement de solliciter une expertise judiciaire, dès lors que le litige porte sur des problématiques de construction ou de travaux.
Aux termes d’un arrêt rendu le 14 mai 2020, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a précisé, sur le fondement de l’article 16 du Code de procédure civile, qu’un tribunal ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important que la partie adverse y ait été régulièrement appelée, pour condamner une entreprise au titre de malfaçons.
En pratique, un rapport d’expertise amiable, non contradictoire, dispose d’une valeur probante et peut servir dans un contentieux, dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats, soumis à la libre discussion des parties et que le juge ne fonde pas sa décision sur cette seule pièce (Cass. Civ. 2ème, 30 novembre 2023, pourvoi n°21-25.640).
Mais une expertise judiciaire permettra au Tribunal de disposer d’éléments factuels qui lui permettront de statuer d’un point de vue juridique.
Pour solliciter une expertise judiciaire, il existe deux alternatives :
– lorsque aucune procédure n’a été diligentée, il est possible de saisir le Président du Tribunal statuant en référé afin qu’il désigne un expert.
– lorsqu’une procédure est déjà en cours devant le Tribunal Judiciaire, il est alors possible de saisir le Juge de la Mise en État d’un incident aux fins de désigner un expert.
Dans les deux hypothèses, le rôle du Cabinet sera de déterminer la mission de l’expert et les personnes physiques ou morales à convoquer dans le cadre de cette expertise.
Lorsque l’expertise est ordonnée, le Cabinet est l’interlocuteur principal de l’expert et se rend à toutes les réunions organisées sur place.
L’expert doit entendre les parties, se rendre sur place, faire des constatations et donner un avis technique.
Il soumet aux parties un projet de rapport qui contient ses conclusions techniques : l’avocat peut, par voie de « dire », faire des observations sur ce projet de rapport.
Une fois que l’expert transmet son rapport finalisé, ce document sera utilisé par le Cabinet pour déterminer les demandes.
Vous avez réalisé vous-même des travaux d’envergure sur votre bien immobilier et votre responsabilité est recherchée par votre acquéreur.
Le vendeur d’un bien immobilier est tenu à de nombreuses obligations, prévues par le droit commun de la vente : l’obligation précontractuelle de conseil, le devoir d’information, l’obligation de délivrance d’une chose conforme, la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil, etc.
En pratique, bien souvent, les contrats de vente mentionnent des clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité, qui sont licites.
Cependant, ces clauses limitatives de responsabilité n’ont aucun effet lorsque le vendeur est un professionnel.
Or, lorsque le vendeur n’est pas un professionnel mais qu’il a lui-même réalisé des travaux de construction, alors il est assimilé à un professionnel et sa responsabilité peut être engagée : la clause d’exonération de garantie sera écartée.
En outre, le constructeur non professionnel sera tenu à l’égard des acheteurs successifs de la garantie décennale.
En pratique, bien souvent, lorsque le propriétaire réalise lui-même des travaux, il ne contracte pas d’assurance de responsabilité : c’est donc sa responsabilité personnelle qui sera engagée si des désordres surviennent et les enjeux seront, en pratique, considérables.
Est-il possible de mettre fin à un passage octroyé sur son propre terrain ?
Avant de vous répondre d’un point de vue juridique, le Cabinet va vérifier les conditions dans lesquelles le passage a été octroyé.
Dans l’hypothèse d’une servitude conventionnelle de passage, il est nécessaire de vérifier l’existence ou non d’un titre : en pratique, il importe peu que le passage existe depuis de nombreuses années.
Une servitude conventionnelle de passage ne peut pas s’acquérir par la prescription trentenaire.
Le Cabinet va donc procéder à des recherches notamment auprès du Service de la Publicité Foncière afin de vérifier l’existence, ou non, d’un titre établissant une servitude conventionnelle de passage.
Si une telle servitude existe, il convient de vérifier ses conditions d’application et le contexte dans lequel elle a été accordée.
Ce travail de recherche et de réflexion conduira le Cabinet à vous donner une information juste et vérifiée, qui sera très utile dans l’hypothèse d’une solution transactionnelle ou d’une procédure.
Le Cabinet a eu à connaître de nombreux litiges relatifs à des problématiques engendrées par des servitudes (ou des prétendues servitudes…) conventionnelles de passage.
C’est le travail réalisé en amont qui a permis, dans tous les dossiers, d’obtenir gain de cause.
Est-il possible d’engager la responsabilité de l’agent immobilier lorsqu’une vente immobilière est annulée ?
La nullité d’une vente immobilière entraîne notamment la restitution du prix de vente de l’immeuble.
Dans une espèce où le vendeur était devenu insolvable, suite à une liquidation judiciaire, la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 28 juin 2023 (RG 21-21.181) a considéré que l’acquéreur pouvait former une demande tendant à voir condamner l’agent immobilier à réparer le préjudice résultant du défaut de restitution du prix de vente, dès lors que ce dernier avait commis une faute sans laquelle l’acquéreur ne se serait pas engagé :
« Il résulte de l’article 1382, devenu 1240, du code civil que, si la restitution du prix par suite de l’annulation du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, l’agent immobilier dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l’anéantissement de l’acte peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur. »
Dans cette affaire, la nullité de la vente avait été ordonnée en raison du dol et la faute de l’agent immobilier consistait à un défaut d’information sur les aléas financiers de l’opération.
Il est donc possible d’engager la responsabilité de l’agent immobilier, mais uniquement à la condition de démontrer qu’il a commis une faute.
Les demandes formées à l’encontre du notaire ont été rejetées au motif que le notaire n’avait pas eu connaissance du projet de défiscalisation de l’acquéreur…
Après la restitution des clés, votre propriétaire refuse de vous restituer le dépôt de garantie (ou la « caution »)
Le dépôt de garantie (qui est appelé à tort une caution dans le langage courant) est une somme, versée par le locataire lors de la signature du bail au propriétaire, afin de garantir l’exécution de ses obligations locatives (paiement des loyers et des charges, paiement des réparations locatives, paiement des charges).
Les conditions dans lesquelles le dépôt de garantie doit être restitué sont édictées par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clés, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».
L’article 22 précise que :
À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
Lorsque le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai de deux mois, il est indispensable de lui réclamer les pièces justificatives.
En cas de désaccord, il sera nécessaire de diligenter une procédure pour solliciter la restitution du dépôt de garantie, et la majoration prévue par l’article 22.
En pratique, les locataires vont être enclins à diligenter la procédure sans être assistés par un avocat, pensant que le coût de l’intervention de l’avocat sera supérieur à l’enjeu du litige.
Le Cabinet intervient régulièrement dans des contentieux relatifs à des restitutions de garantie, aussi bien du côté du propriétaire que du locataire : le Cabinet vérifiera l’opportunité d’une contestation en fonction des pièces du dossier et de la jurisprudence applicable.
Bien souvent, l’envoi d’un courrier de mise en demeure suffira pour obtenir gain de cause.
Si aucune solution transactionnelle n’intervint, alors le Cabinet s’efforcera d’adapter le montant des honoraires facturés à l’enjeu du litige : en cas de succès, les honoraires de l’avocat seront remboursés, au moins en partie, par la partie adverse.
Quelles sont les conditions pour pouvoir agir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ?
Le Cabinet doit régulièrement gérer des contentieux nés sur la base de troubles anormaux du voisinage.
La notion a été créée par la jurisprudence et repose sur le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage » (Cass. 2ème Civ., 19 nov. 1986, n° 84-16.379).
Les trois principales conditions pour exercer une action sur le fondement du trouble anormal du voisinage sont : une relation de proximité géographique, un trouble anormal (l’anormalité du trouble doit être établie par le demandeur : il faut établir que les nuisances subies excèdent les inconvénients normaux de voisinage) et un trouble continu.
En pratique, l’anormalité d’un trouble de voisinage sera souvent engendrée par la réalisation de travaux de construction, qui par exemple, ont mis fin à une vue, ont supprimé un ensoleillement, etc.
Une construction licite, édifiée conformément à un permis de construire, peut être génératrice, dans certaines hypothèses d’un trouble anormal du voisinage.
Le Cabinet saura vous conseiller soit pour établir l’anormalité des troubles subis, soit pour combattre une prétendue anormalité invoquée par des voisins.
Ainsi, dans un dossier où le Cabinet est intervenu en défense, les juges ont débouté les demandeurs de toutes leurs demandes fondées sur de prétendus troubles anormaux du voisinage puisqu’aucun des troubles invoqués n’était démontré.
À titre reconventionnel, le Cabinet a sollicité et obtenu une condamnation, sous astreinte, à déplacer une pompe à chaleur génératrice de nuisances sonores qui ont été démontrées par une étude acoustique.
Est-il possible d’obtenir une décision de justice très rapidement ?
Dans certains dossiers, l’enjeu sera d’agir avec célérité.
Or, la procédure devant le Tribunal Judiciaire est longue et il faut compter plusieurs mois entre la signification de l’assignation et la date à laquelle la décision sera rendue.
Ce délai peut, dans certaines conditions, être considérablement raccourci : il s’agit de la procédure à jour fixe.
Cette procédure exceptionnelle peut être mise en place en cas d’urgence et, à la différence d’une procédure de référé qui ne permet d’obtenir que des mesures provisoires, sans trancher le fond du litige, la procédure à jour fixe permet de trancher le litige au fond.
En pratique, le Cabinet va rédiger une requête, qui sera accompagnée d’un projet d’assignation, aux termes de laquelle il sera sollicité l’autorisation d’assigner le défendeur en urgence.
La procédure à jour fixe est dangereuse puisqu’il faut savoir anticiper tous les arguments que l’adversaire sera susceptible de développer à l’audience.
Le Cabinet vous conseillera donc de diligenter une procédure à jour fixe que dans des conditions très strictes.
La procédure à jour fixe est obligatoire devant la Cour d’appel, en matière de saisie immobilière.
